一、IDC概述
IDC属于互联网基础设施的一个细分领域，诞生于互联网早期，最初以“机房”的形态及意义存在，用于数据的集中存储和管理，主要为大型互联网公司、政府单位、金融机构等客户提供存放服务器的空间场所。新时代的IDC被重新定义，从互联网基础设施到支撑国家数字经济发展的数字基础设施，从传统架构到超大规模集群＋海量边缘协同架构，从电信资源运营到用户、产业、资本协同运营的生态，IDC产业正以全新形态，被赋予新的时代使命。IDC是指一种拥有完善的设备（包括高速互联网接入带宽、高性能局域网络、安全可靠的机房环境等）、专业化的管理、完善的应用的服务平台，承担着核心运营支持、信息资源服务、核心计算、数据存储和备份等功能。
二、IDC企业融资现状概览
IDC的投资价值最终是由两部分构成，一是土地、建筑物和机电设备等组成的固定资产价值，二是建设完成后通过专业化运营产生长期稳定的现金流和利润的经营价值。结合数据中心的生命周期与数据中心资产价值的构成，可以将数据中心投融资分为五个阶段，资源阶段、投资阶段、建设阶段、运营阶段、资本化阶段。
结合上文的分析，在IDC企业的各个发展阶段，其适宜的融资手段有所不同，在不同的阶段IDC企业可选择的融资手段主要包括私募基金、银行贷款、融资租赁、资产证券化、公募REITs。
三、IDC私募基金
私募基金一般为契约型、合伙型及公司型三种形态，合伙型私募基金是法律意义上的实体，具有一定人合性。因此，有限合伙型私募基金在重资产行业也较为普遍。合伙型私募基金的投资者由普通合伙人（“GP”）和有限合伙人（“LP”）组成，IDC企业作为有限合伙人基本不参与基金运作，以保证投资机构在担任GP时高效的管理基金运作。常见的基金投资基本框架，首先在IDC基金设立并完成基金备案登记后方可进行投资运作。其次IDC基金将资金投入到各个IDC项目公司或者某个特定的IDC项目公司，统一交给IDC企业或其关联方来运营，IDC企业除在基金层面作为有限合伙人分得利益外，还可以作为负责数据中心日常运维的管理方收取相应的运营服务费用。最后，在基金退出的设计上，IDC企业可以保留同等条件的优先受让权。
在IDC基金中，GP可担任基金管理人和基金的执行事务合伙人，负责基金的设立和管理工作。在IDC行业市场上，GP多为熟悉房地产行业的投资机构等。相比之下LP的选择种类较为多样，如政府投资基金、风投或私募投资机构、银行、保险及信托资金等。
（二）IDC项目投资的基本策略
关于投资的基本策略，有三个确定性。第一是区位价值的确定性，一线城市作为“热数据”汇聚的核心网络节点，提供了较强的需求确定性。政府审批的审慎则进一步提高了供给的稀缺性，进一步强化了一线城市项目的投资价值属性。第二是运营质量的确定性，数据中心从前期设计、报批、建设，到后期的销售及运维，均具有较强的技术和经验门槛，对数据中心服务商提出了较高要求。与领先的数据中心服务商搭档，将能最大限度地保障项目投后运营风险控制，实现项目价值的顺利释放。第三是成本安全边际的确定性，精细地考察项目投资成本及进入价格，在合理阶段参与，从而确保项目的投资收益具有充足的空间及更高的安全垫。
目前，国际资本已经开始进入中国的数据中心投资领域。2021年6月29日，鼎晖夹层基金旗下数据中心行业投资一期基金完成人民币20亿元募集。其主要围绕三大策略进行投资：
1、通过夹层投资数据中心，能够为LP提供稳定的期间分配以及稳健的回报；
2、布局位于超一线城市的数据中心项目，资产端的流动性及价值属性有较强的支撑；
3、与最优秀的数据中心运营商及服务商合作，最大限度地保障项目运营及退出的安全性。
四、IDC企业银行贷款
市场上较多的IDC融资方式为银行融资。借款主体一般是承担IDC项目开发建设的公司,贷款用途一般为项目开发建设,一般包括建设厂房、购买设备等支出, 还款来源为项目的运营收入。
对于银行贷款融资来看，贷款发放前，除了营业执照、公司章程、内部决议、财务报表等常规性的资料外，银行一般会重点审查与IDC项目及担保相关的资质、文件等特别要求。首先是增值电信业务经营许可证，通常会被作为银行首次放款的先决条件，且由于其在整个IDC项目中的核心地位通常难以为银行豁免或作为后续条件。然后是基础设施相关文件，对于自建厂房的IDC项目，提供与IDC厂房相关的土地使用权出让合同，土地出让金缴纳证明，不动产权证书（土地使用权）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等。对于通过租赁厂房的方式开展经营活动的IDC企业，提供租赁协议等文件以确保IDC企业可以合法使用场地从而开展经营活动，并要求租赁协议项下的租赁期限需长于贷款期限或者IDC企业有主动续租的权利。第三是担保措施的完善，除了确保IDC企业已经取得了相关证照外，银行还会要求企业在首次提款前完成担保措施的登记、备案手续，如不动产权抵押登记、动产抵押登记、股权质押登记、应收账款质押登记等，从而使得相应的担保措施发生效力。最后，还要关注环保文件（特别是外资银行有很高的环境合规要求）、用电文件、保险文件、建设合同、设备采购和安装合同、IDC服务合同等。
租金作为IDC企业最重要的收入来源，同时也是其最重要的还款来源。也正因为IDC企业的还款来源相对单一，其下游客户的资信状况便成为银行衡量IDC项目可融资性重要甚至首要的考量因素。
对于IDC的承租人运营模式有两类，一类是批发，一类是零售。对零售型IDC而言，尽管其单机柜租用的价格相比批发型IDC可以维持在较高水平，但其较高的客户流动性降低了机柜的同时出租率，因此对银行而言还款的不确定性较高进而导致银行可能会提高零售型IDC的融资成本。而对于批发型IDC而言，由于其主要目标用户为大用户群，使得其用户租期整体较长且可以保证机柜出租率可以维持在一个较高水平，因此尽管其单机柜的租用价格偏低，但考虑到IDC项目回报周期长的特点，批发型IDC可能会因其更符合银行的风险偏好而获得较低的融资成本。
五、IDC企业融资租赁
IDC建设是个很长的产业链，对于包括服务器、交换机、精密空调、冷水机组、柴油发电机组、配电柜、机柜、UPS、蓄电池冷水机组等IDC核心设备，均为适合做租赁物的设备，可进行融资租赁融资。在具体业务中，投资的是单个的模块或单个的数据中心楼，体量可大可小且易于拆分。因此，投资额度方面容易匹配融资租赁公司的投放额度。在具体模式中，首先是直租模式，该模式适用于大型设备购置及技术改造和设备升级的数据中心企业，适用的设备主要有风火水电设备、服务器等。其次是售后回租模式，该模式适用于拥有大量存量资产而流动资金不足的数据中心企业，适宜的设备有风火水电设备、服务器等。第三是并购租赁模式，该模式是租赁公司通过与并购企业合作，以被并购企业的资产为租赁标的物，解决并购企业的资金需求。该模式适用于希望通过并购实现自身扩张和发展的IDC企业。
融资租赁公司所受到的监管强度小于银行，且大部分租赁公司的资金成本高于银行，因此，对于一些资信较差的IDC企业或者合规性有瑕疵的IDC项目，融资租赁公司愿意为其提供融资，是银行贷款融资手段的重要补充。IDC等新基建对于融资租赁公司来说，有巨大的市场和发展潜力，但是由于新基建的很多租赁物与传统租赁物不同，因此也给租赁行业带来了一定的挑战，目前市场上涉入新基建的租赁公司占比较少，租赁物价值定价、租赁物保值以及处置回收或将成为重要痛点。
首先，由于租赁物中含有技术、知识等资产，因此租赁物（特别是在售后回租过程中）的租赁物定价上有一定的难度。第二是租赁物的保值，数据中心由于科技更新迭代速度快，租赁物保值率一般低于传统租赁物。第三是数据中心的租赁物价值构成中，由于技术、知识等资产的占比往往大于物理成分占比，从而导致租赁物的技术损耗大于物理损耗，如果仅仅依靠控制租赁物本身去实现风险缓释，其实际作用将大大降低。
数据中心兼具不动产属性和科技属性，在数字化、新经济时代，新基建的租赁物价值本身以技术、专利为主，风控重点不仅需要关注过去，更应该关注未来，提前锁定租赁物未来的产出、股权以及收益权。在此基础上，结合基金、债权和其他产品，用匹配的商业模式来做新基建的业务。
六、IDC资产证券化
资产证券化，是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的过程。资产证券化就是将流动性较差的资产转化为流动性较强的资产支持证券，实现未来现金流与当前现金流的转换。与传统融资方式相比，资产证券化具有融资期限较长、融资金额较大、综合成本较低、融资效益高、资金使用不受限制等各方面的优势，是对于传统融资方式的突破，也是企业进行长期、大额筹资活动时优选的筹资方式。资产证券化实现了对传统融资方式的突破，帮助原始权益人提前收回投资，优化财务状况，拓宽融资渠道，提高资金使用效率，降低融资成本。
2019年，国内首个数据中心资产证券化项目成功登录交易所市场。底层资产是云泰数通实际运营管理的马驹桥数据中心。本次产品项目储架规模32亿元，首期发行规模11.06亿元，产品期限最长为9年，各档加权平均票面利率为4.03%。
七、IDC公募REITs
不动产投资信托基金(Real Estate Investment Trust)，也被称为房地产投资信托基金，是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益（包括基础设施、租赁住房、商业物业等）转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。基础设施公募REITs是指投资标的诸如仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施、水电气热等市政设施、污染治理、信息网络、产业园区等基础设施项目相关的REITs。
IDC 行业具有重资产、高杠杆、现金流稳定的特点，是优质的资产证券化标的，也是公募 REITs 的潜在受益领域。
首先，IDC企业发展主要依靠自建或杠杆收购数据中心，从 IDC 行业属性来看，重资产、高投入特点不可避免，融资能力成为核心竞争力之一。
其次，从国内 IDC 企业IDC 业务占比较高的企业资产负债率普遍在 60%以上，而国外 IDC 龙头EQUINIX 和 CoreSite 资产负债率分别高达63%和 90%，行业普遍面临降杠杆和盘活资产的压力。
第三，IDC下游普遍为企业客户，其中零售型 IDC 客户较分散，收入和现金流的稳定性较高，具备发行 REITs 的有利条件。
第四，从国外的发展实践来看，美国 IDC 龙头普遍采用 REITs 方式实现轻资产运营，目前美国顶级 IDC 企业全部已发行 REITs；当前全球已上市 IDC REITs 项目占全球IDC 份额超过三成。
第五，IDC企业发行 REITs 将获得多重利好，其中包括改善资产负债结构，降低杠杆率，同时降低企业综合融资成本；重资产出表，在资产端实现商誉剥离，在收入端可以通过代运营收入保持收入稳定，在利润端随着折旧出表或可改善净利润；盘活存量资产，支持新项目建设、对外投资并购活动资金需求，加速企业扩张步伐，提高市场占有率。长期IDC企业亦有望搭建上市公司+公募REITs双资本运作平台；丰富项目并购方式。
IDC优先选择京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，最好在国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区。
由于IDC企业的重资产属性，因此对于很多IDC企业来说，在产生稳定的现金流前还有一定的发展期间，因此，可以结合前文提到的政府、保险基金作为投资机构，合作设立Pre-REITs投资基金，投资于市场上优质的IDC新项目或者收购有些许瑕疵的IDC资产，在被收购资产成熟后，开展REITs，以实现Pre-REITs基金的退出。